Individualizar necessidades é melhor forma de gestão de conjuntos mistos, que abrigam moradores e profissionais no mesmo empreendimento
Os condomínios residenciais e comerciais têm particularidades – legais, fiscais e administrativas – que sempre são consideradas pelos síndicos e administradoras. A complexidade de gestão aumenta quando essas diferenças estão presentes em um empreendimento misto, que reúne no mesmo terreno, torres residenciais, de escritórios, shoppings, hotéis e conjuntos de lojas.
O síndico profissional Hugo Ribeiro é o responsável pela operação de um conjunto com dois edifícios comerciais e dois residenciais na Vila Leopoldina, zona oeste da capital. “Aqui, os prédios são administrados de forma individualizada. Temos equipes de trabalho, e até prestadores de serviço, diferentes”, esclarece.
Para fazer a gestão de todo o complexo – são 270 unidades de moradia e 264 salas de escritório, mais uma sobreloja e um café –, Ribeiro conta com um gerente predial para cada torre e 20 funcionários para os dois residenciais e os dois comerciais.
Cobranças. O agrupamento ainda não está com ocupação 100%, mas as demandas já são altas. “O residencial exige mais, é um condomínio-clube, com ampla área de lazer. Administro aqui os problemas comuns dos residenciais, que são de relacionamento entre os moradores”, diz.
O acesso entre residencial e comercial é feita por meio de uma porta de vidro, na área comum, com catraca para o controle de passagem. “No entanto, não há moradores que trabalham no comercial. Mas como a ocupação deste está em cerca de 40%, poderemos tê-los no futuro. E essa passagem interna será de bastante valia para os usuários”, acredita.
Para o presidente da Associação dos Síndicos dos Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer, os condomínios mistos têm algumas diferenças estruturais, comparado com residencial e comercial em separado, mas os mesmos objetivos administrativos e de gestão.
Segundo ele, o morador sempre quer área comum bonita, jardim impecável, limpeza, não quer barulho e cobra equipamentos funcionando. “Nos prédios comerciais, normalmente os proprietários são investidores, que têm por objetivo a valorização do imóvel . Para isso, exigem portaria, recepção e estacionamento eficientes, além de elevador moderno e ar condicionado perfeito”, diz.
Atenção. Tichauer destaca que o síndico de um condomínio misto deve estar atento aos horários de entregas, obras e reformas– que são diferentes para torres residenciais e comercias – e também às leis e normas que regem cada tipo de empreendimento.
Para o diretor de marketing da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fernando Fornícola, a operação eficaz deve partir de uma convenção bem elaborada.
“É importante que cada prédio tenha um representante (síndico, gerente) e autonomia para fazer assembleias, considerando o centro de custo e as necessidades de cada edifício.” Fornícola recomenda que, na convenção, esteja explícito tratar-se de complexo imobiliário com ala residencial, lojas, escritórios, casas e a autonomia delas. “E faça vale a convenção.”
Respaldo. A administradora, na opinião do diretor da Aabic, deve ser experiente para poder dar todo respaldo ao síndico. “O complexo é um condomínio e as alas são ‘subcondomínios’. Por isso, a comunicação entre os administradores e os prestadores é fundamental para o funcionamento”, argumenta.
A gerente de relacionamento com o cliente da Lello Imobiliária, Angélica Arbex, analisa a evolução dos condomínios na cidade de São Paulo. Ele lembra que nos anos 1960 e 1970 eram comuns a torre única, até que chegaram os grandes com mais de um prédio e, por fim, os condomínios-clube, com o conceito de morar e se divertir.
“Na linha do clube vem o misto, morar, trabalhar e se divertir no mesmo lugar”, acrescenta Angélica. Para ela, todos os condomínios, do ponto de vista da administração, têm um nível de complexidade específico e o dilema do misto é o conflito de “No comercial o cliente é o usuário e o investidor, ele quer maximizar o contrato e cobra atendimento com padrão de hotel para aumentar a performance do negócio”, afirma.
Por sua vez, ela ressalta que o morador quer segurança, garagem iluminada, hall de entrada bonito, elevadores funcionando e uma cota de condomínio condizente com os serviços.
“O equilíbrio para esse conflito está no síndico. Ele deve administrar para que o morador tenha qualidade de vida e o investidor funcionalidade e nível zero de vacância”, diz.
Fonte: Redação.
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